昆明贵阳房价飞涨 开发商巧立名目加价卖房 约谈都挡不住

阅读:   时间: 2018/6/22 9:46:08  【打印】  【关闭

 自2016年下半年,云南昆明的房价就开始上涨行情,截至目前环比已经持续上涨了两年。五一节前, 住建部就房地产市场调控问题约谈了昆明市政府的相关负责同志。眼下,昆明的房价达到了怎样的水平,这个城市的房价连续上涨的原因又是什么呢?

  外地人蜂拥昆明买房 日光盘频现

  2018年6月2日早上九点,《经济半小时》记者来到了位于昆明巫家坝片区的一个新楼盘发售现场,此时售楼处内外,人头攒动,挤满了买房的客户。当天上午10点,开发商将推出该项目1期的2栋楼盘,共计327套房源。一位来自湖南的购房者正打算购买一套89平米的房子用于投资。

  湖南购房者: 基本差不多一万四五每平米,去年还便宜点,去年八千九千多每平米。

  这个即将发售的楼盘2017年年底首次开盘价格为11000元/平米,如今仅半年多时间预售均价已经涨到14000元/平米,但是依然难以阻挡购房者的热情。

  在售楼现场,记者发现,这里选房的方式很特别,既不排号、也不摇号,而是通过网上选房,上午10点“网络抢房大战”正式开始,仅几秒钟时间,二百多套优质房源被瞬间秒杀。接下来的半个小时之内,剩下的100多套房子也基本售罄,现场327套房源被认购了309套,卖出了将近95%。

  销售顾问介绍说,抢购小户型客户已经接近10:1的比例,能抢到小户型的购房者就如同中奖一般。一位来自四川的客户不仅自己抢到了一套房子,还委托朋友帮家人抢到了一套顶楼的房子,他坚信未来房价还会上涨。

  记者从售楼处了解到,这些购房者中,外地投资者占到80%,昆明本地人只占到了20%,其中不少是原先一直处在观望状态的昆明人,他们没想到房价上涨速度这么快。

  均价14000元/平米,对于月平均收入4、5千元的昆明年轻人来说确实很难接受。在昆明,记者听到最常说的一句话是“抢到就是赚到”,在这样理念的推动下,昆明近二年房地产市场呈现出量价齐升的局面。

  昆明购房者:当时9千多每平米都觉着挺贵的, 昆明会这么高 ,结果太夸张了, 翻了一整倍。

  房价在持续上涨,购房的热情却丝毫未减。5月26日,昆明一个楼盘开盘销售的现场, 114套房源开盘10秒钟全部被秒杀。记者走访多家楼盘发现,不仅是公寓销售十分火爆,别墅、洋房同样也是一房难求。

  一个位于滇池环湖路边的项目主打别墅、洋房。售楼处的销售人员介绍说,板式洋房一套最低售价在400多万元,独栋别墅的售价在1千万至4千万之间。这个月初刚刚推出的复式洋房也是瞬间秒杀,全部卖光。

  为了进一步了解这个项目的整体情况,记者在销售人员的带领下进入了这个项目1期建成的区域。房产销售人员告诉记者,这个楼盘大部分的房总价在7、8百万左右。

  销售人员介绍说,如今在昆明很难找到低于1万元/平米以下的商品房了。根据戴德梁行房产数据咨询公司资料显示,昆明2016年之前房价走势一直较为平稳,价格基本维持在7500元/平米左右,2017年昆明楼市突然发力价格迅猛攀升。根据国家统计局七十个大中城市数据显示,2017年底,昆明新建商品房价环比涨幅幅度也是最大的,领涨全国。

  今年以来,昆明新房同比涨幅依旧维持在全国前列。

  为了维护房地产市场稳定,2018年3月1日,昆明市政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知共10条内容,业内称之为“昆十条”。规定昆明主城二环以内区域以及南市区实施3年限售政策。并对住房公积金贷款最高额度由“单职工缴存家庭40万元,双职工缴存家庭80万元”下调为“单职工缴存家庭30万元,双职工缴存家庭50万元”。设置住房公积金个人住房贷款轮后期,轮后期为2年。即使用公积金贷款一笔公积金贷款还清后,两年不再受理公积金贷款申请。

  但昆明房价上涨的脚步却并未停止。

  2018年6月7日,记者来到了昆明房价涨幅最大的呈贡区,在一个售楼处,记者看到,虽说是工作日,但这里仍然挤满了前来咨询认筹的客户。

  呈贡区是昆明的新城,大约十年前起开始规划发展,呈贡新城距离昆明主城区超过20公里,起初由于交通不便,所以很少有人选择在呈贡买房,即使一些单位,大学的团购房,入住率也很低,当时普遍房价3000元/平米左右。

  房产中介人员 :那个时候还没人愿意要,那个时候呈贡区人家都说“鬼城”,没有人,人太少了。

  2016年底,高铁入滇,分别开通了到北京,上海,广州三个方向的高速铁路,而高铁站则位于呈贡白龙潭片区,自从高铁通车之后,呈贡的房价走上了快车道,疯涨起来。短短半年不到的时间里,呈贡部分优质地段的楼盘就涨了百分之五十。通过走访房产中介公司,记者发现呈贡区二手房出售房源寥寥无几,由于对未来价格走势看涨,许多房东惜售心理严重。

  那么到底是什么原因令昆明这轮房价能够快速持续上涨呢?多年从事房地产研究的云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研介绍说,首先这轮昆明房价上涨是一次对前期较低房价的补涨。

  随着人们生活水平不断提高,旅居需求大大提升,昆明“四季如春”的气候,吸引越来越多人常住,昆明成了旅居、养老的新宠。尤其是政策因素,更是引发了此次价格的大幅上涨。2016年以来,全国930新政,各地频繁出台史上最严苛的房地产调控新政,限购限贷、认房认贷、打击黑中介、打击假离婚等等, 部分热钱开始流向政策较为宽松的云南,迅速推动了昆明、大理、西双版纳等这些城市的房价

  此外大房企涌入昆明,地价被大幅度推高,一些地块的地价已经接近周边在售房价,老百姓形象比喻为“面包与面粉同价”。高地价又进一步助推了房价的上涨,地价与房价陷入互推互涨。

  为了能够平抑过快上涨的房价,昆明相关政府部门正在采取措施,城市的土地供应目前在不断增加。6月5日,昆明市住房和城乡建设局发布《2018年5月份商品房预售许可证公示》,总面积比4月份环比增长了近一倍,也比去年同期增长了55%。多管齐下,我们希望昆明的房价能平稳健康的发展。

  贵阳房价一年上涨30% 开发商巧立名目推高房价

  和昆明类似,今年五月,另一个被住建部约谈的西南片区城市还有贵阳。长期以来,贵阳市的房价比较平稳,但是最近一段时间却突然飞速上涨,涨幅让人吃惊。

  融创九樾府是贵阳观山湖区的一个楼盘,临近贵阳国际会展中心和国际金融城。售楼人员告诉记者,这个楼盘今年 3月份开盘的时候,价格是14000元/平米,到了今年5月份,精装房的均价已经涨到了15000元/平米。而洋房的房价则在20000元/平米左右。

  万科翡翠天骄售楼处位于贵阳观山湖区CBD核心区,周边配套成熟,而且紧邻观山湖公园,但是项目地块还没有动工迹象,因为没有政府的预售许可证,具体开盘时间,销售人员也不确定。均价目前在每平米17000元左右。

  记者随后走访了观山湖区的万科理想城、中铁阅山公馆、恒大新世界等楼盘,高层的精装房大都在每平米13000元以上。

  其实不仅仅是贵阳观山湖区的房子价格上涨幅度大,相邻的云岩区、白云区的房子价格也有很大的涨幅,在云岩区的中央国际楼盘,记者碰到了一个发房产广告的大姐, 2017年3月8号,她曾经在中央国际兼职发小广告,她说当时这个楼盘的均价只有四五千元/平米,现在每平米已经超过9000元。而距离不远的另一个楼盘,中铁逸都国际,开发商2009年就拿了地,这几年房价从三四千元涨到现在的一万多。

  在白云区靠近观山湖区的地方,优品道现代城这个楼盘2017年1月份这里的高层毛坯房均价还只有4100元左右,到了今年4月份,均价已经上涨到8000元。

  随着贵阳房价的上涨,一些外地投资客也逐渐多起来。贵阳市的房地产政策是认贷不认房,首次贷款都按照首套房认定,首付只需两成,第二套房首付比例提高到三成,相比国内其它城市,首付比例要低很多,而且如果是全款的话,买几套都可以,不受任何限制。

  贵阳恒大新世界销售人员:我们新世界的业主,第一期的外地的没有本地的多,本地的占60%,但是二期的外地的占60%,本地的占40%。现在三期四期外地的更多了。

  为了调控楼市,遏制房价上涨。今年5月11 日,贵阳市人民政府办公厅下发了《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。通知中要求,对未取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。但是记者在调查中发现,仍然有楼盘变相收取定金。

  贵阳某楼盘销售人员:认筹的话就是你交两万元认筹金之后,我们开盘的时候你有优先选房的一个。开盘的时候你确定要买的话,两万块钱直接转成定金,就是定房的定金,然后它是算房款。

  不仅如此,通知要求严格执行商品房销售明码标价、一房一价制度,住宅楼盘表一房一价由房地产开发企业自行申报,每套住宅的销售价格应与申报价格一致,企业不得擅自调整住宅的预售许可申报价格。但是开发企业却采取了变通措施。

  贵阳某楼盘销售人员:装修是一部分,毛坯房是一部分,分两个步骤来。房价比如说是170万,打比方,房价是170万,然后另外的20万的装修款,那就是190万。那20万要一次性付。

  销售人员告诉记者,把装修费用单独列出来是开发商的通常做法。

  贵阳某楼盘销售人员:首付正常的是30%,但是装修那部分是要拆开来一次性付。不拆开备不了案。因为政府限价,限价一万二,那个三千多就算在首付里。现在贵阳的楼盘都是这样,因为政府限价,装修要拆分。

  通知中要求,严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求,严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为。但是记者在调查中,个别开发商仍然存在首付贷的行为,首付贷是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借。

  贵阳某楼盘销售人员:我们手续里面有一笔钱,大概10多万的样子,可以做其它金融贷款。利率是12%,相当于是一年一万多利息,最高可贷3年、20万。

  贵阳楼市一片火热,开发商也想出种种办法,规避政策,涨价销售。国家统计局数据显示,贵阳房价持续上涨,今年前5个月,新房同比上涨幅度都在10%左右,涨幅始终位居全国前列。2017年3月贵阳市商品房价格是5705元/平米,2018年3月的平均价格是7691元/平米,涨幅超过30%。

  贵州财经大学房地产研究院院长武廷方:就前5年全中国房价涨得比较快的时候,贵阳市是基本上不涨的。它跟全国相比形成了一个价格的洼地。

  武廷方认为,贵阳房价上涨跟贵州这几年的经济增长也有很大关系。2017年,贵州省地区生产总值增长10.2%,增长速度连续7年居全国前3位,2018年第一季度,贵州省增长10.01%,继续保持两位数的增长率。

  武廷方:他有一少部分作为投资性也是可以理解的。因为一个市场,如果你老是存在价格的洼地的话,那个资本它会自动地往这个地方流向。

  【半小时观察】坚持房地产调控目标不动摇

  相对于“北上广深”,昆明、贵阳等地的房价长期波澜不惊,甚至被称为“价格洼地”。然而,近年来这两座城市的房价上涨却引人瞩目。究其原因,首先得益于这两座城市的经济增长、城市公共服务的完善,另一方面,在“北上广深”严格限购的背景下,相对宽松的购房准入条件、相对较低的房价,让许多购房者蜂拥而至。这一现象不止昆明、贵阳,在一些类似城市也已出现。这一现象引起了有关部门的重视。住建部负责人于5月9日就房地产市场调控问题约谈成都、太原两市政府负责同志。“五一”前,住建部还约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。

  今年“两会”期间,住建部部长王蒙徽表示,今年将坚持调控目标不动摇,力度不放松,保持政策的连续性、稳定性,进一步夯实地方政府主体责任。对于房地产,我们需要牢记的还是那句话:“房子是用来住的,不是用来炒的”。


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