马光远:房地产市场信号严重失真

阅读:   时间: 2018/6/7 13:56:31  【打印】  【关闭

重建房地产市场的信息机制是建立房地产市场长效机制的基础和前提。对房地产市场而言,没有比一个可信、全面、真实的信息机制更重要的事了。如果我们不下决心构建中国的住房信息体系,无论是调控,还是大家寄予厚望的各种长效机制,都不过是童话和海市蜃楼。

针对最近一些城市摇号抢房的现象,我连续写了几篇文章进行分析,初衷在于剖析摇号抢房的原因以及对整个房地产市场的影响。

在我看来,包括杭州、成都、西安、南京等城市相继出现市民排队摇号抢房的现象,根本原因在于扭曲的限价政策导致的新房与二手房价格的倒挂。由于新房与二手房价格倒挂严重,抢到一套房子,有些城市的套利空间甚至在百万以上,这使得有资格购房者不管有没有购房意愿,都趋之若鹜参与到摇号抢房的游戏中来。甚至传出有90岁的老太太离婚参与到抢房中来,引发了民众对房地产市场新的焦虑。

事实情况是,各地的摇号抢房与房地产市场的真实温度严重背离。我一直强调,自2016年“9.30”以来,经历近两年的调控,全国出台了近300多项调控政策,房价上涨的预期已经明显回落。除了一些上涨滞后或者价格偏低的城市,房地产市场的温度已经回归正常,包括一线城市在内的热点城市的房价开始出现调整,投资性购房的比例逐渐回落。

然而,由于一些城市出现的摇号抢房的疯狂传递出的信号,使得外界对房地产市场的温度失去了基本的判断。鉴于以前多次调控之后房地产市场出现的报复性反弹,面对抢房的盛况,一些本来不打算在这个时候入市的人又坐不住了,小区里带看房的中介明显多了起来。

即使是今年以来一直比较平稳的北京二手房市场,5月份成交 18096套,环比上涨32.3%,同比上涨67.5%,创下14个月以来的新高。一些人不断问我,是不是新一轮的报复性反弹即将开始。一些媒体和利益相关方借机煽风点火,传播房地产市场已经见底即将反弹的预判。

近一年北京二手房成交数据近一年北京二手房成交数据

关于中国房地产市场的信息乱象,在我研究中国房地产市场的10多年来,我多次反复地痛心疾首呼吁管理层重视并加以治理。中国房地产市场的最大乱象,是各种信息被包括地方政府、开发商、中介、媒体在内的利益相关方垄断,这是中国房地产市场的最大短板。

在信息被垄断的情况下,房地产市场与房价相关的信息要么是严重失真的假信息,要么是选择性释放的信息。无论是住房的供应,销售面积,房价的涨跌,还是土地市场,都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。释放什么样的信息,完全取决于利益相关方希望未来的市场怎么走,普遍民众只能在这些要么被阉割、要么被造假、要么选择性释放的信息中翩翩起舞,无所适从。

比如,一个城市的土地供应信息是影响房价走向的重要因素,但在土地供应信息上,我们看到的最多是一个每年计划供应的大数,至于具体的供应计划,土地存量,各个开发商囤积的土地,即使是研究机构都很难完全获得,更不要说普通民众。

民众在媒体经常看到的要么是某个地方又拍出了一个“地王”,要么是某个地方的楼面价又创新高;再比如,房子供应的信息,无论是存量,还是增量,信息披露非常模糊。某个城市究竟有多少存量房,迄今为止都是秘密,无人知晓,某个楼盘究竟还有多少房子没有卖出去,经过开发商等的炒作,媒体报道的基本都是“日光”、“秒光”。

至于房价信息,则更是搞笑。1998年房改以来,中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标,在开发商和地方政府的垄断下,学术、科研机构的数据来源有限,而一些机构自己编的指数不仅权威性不强,反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。

至于官方公布的70个大中城市的房价数据,则更是因为数据来源被严重“污染”而严重失真。官方统计跌的城市,未必在跌,而官方统计仍然涨的未必在涨。比如,今年市场上流行的笑话是,某个城市的房价连续16个月环比下跌,跌幅明显,一算,16个月总共跌了16元。

这次摇号抢房引发的焦虑,道理大家都明白,但为什么仍然有很多人担心房地产市场会反弹,根子在于过去10多年房地产市场的种种信息乱象已经让大家无所适从。

每一次政府开始强化调控,民众根据经验都认为是房价新一轮上涨的强烈信号。反向博弈成了民众集体行动的逻辑。在基本数据严重失真的情况下,我们会看到:土地永远是不够的,房子永远是短缺的,房价肯定是要上涨的结论,而支撑这个结论的,就是永远失真的数据。

我们一直在谈长效机制的问题,其实在我看来,重建房地产市场的信息机制是建立房地产市场长效机制的基础和前提。

对房地产市场而言,没有比一个可信、全面、真实的信息机制更重要的事了。我们不能再让真实的信息垄断在开发商、地方政府和中介的手中,他们根据他们的需要却向市场释放他们希望看到的被污染的信息和假的信息,构建符合他们利益的“信息铁幕”。

如果我们不下决心构建中国的住房信息体系,无论是调控,还是大家寄予厚望的各种长效机制,都不过是童话和海市蜃楼。在此,我继续呼吁:

一、 数一数全国究竟有多少房子

各个城市究竟有多少房子,也就是开展全国住房普查,对中国的住房的存量、各个城市的住房现状,包括住房空置情况进行全面的普查,搞清楚中国住房供需的真实情况。如果搞不清楚中国究竟有多少房子这样最基础的数据,房地产市场的一切都会是谜。

二、重建中国的房价统计数据

在数据来源和样本采集上都应该改变目前粗糙,很多数据由开发商上报或者地方修改后上报的情况。鉴于房价的平均数据严重失真,不能反应市场的情况,呼吁国家统计局尽早建立房价中位数统计数据,公布各个城市的房价中位数变动情况。对于政策性住房和商品房应该分开统计。同时,也呼吁有良知的中介机构、学术研究机构建立科学的房价统计指标,形成房价统计数据市场的竞争格局,以便于民众辨别真伪。

三、加快房地产信息的全国联网

按照以前国务院的要求,全国40个重点城市的个人住房信息系统应于2012年6月30日前实现。根据相关部门以前披露的消息,似乎已经完成了,但究竟是哪40个城市实现了全国联网,迄今没有公开。至于全国城市实现信息联网,连计划都没有。我们呼吁,自2020年之前,相关部门至少应该完成全国地级市的住房信息联网工作。

四、督促地方政府完善土地供应计划及土地数据的披露工作

让民众能够以比较简单的方式可以获知某个城市的土地供应情况以及10年以内的土地供应计划。

文章来源丨光远看经济


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